Nákup a predaj domov

Vytváranie dostupného bývania

Vytváranie dostupného bývania



We are searching data for your request:

Forums and discussions:
Manuals and reference books:
Data from registers:
Wait the end of the search in all databases.
Upon completion, a link will appear to access the found materials.

Od druhej svetovej vojny má federálna vláda ruky pri propagácii a podpore dostupného bývania prostredníctvom zákonov o štátnych investíciách a nízkoúrokového financovania. Tieto politiky a dotácie boli veľmi účinné pri vracaní zemepisných označení a ďalších prvopočiatočníkov do domovov. Lenže s rýchlym hospodárskym rastom a baby boom nedokázali tradičné federálne dotácie držať krok s rastúcou medzerou v dostupnosti. Rodiny potrebujú bezpečné a dôstojné miesta na bývanie. Spoločenstvá potrebujú primeranú ponuku bývania na všetkých úrovniach cien a podniky potrebujú bývanie, ktoré je dostupné pre ich pracovnú silu.

Cenovo dostupné kúpiť
Federálna vláda definuje dostupnosť bývania ako náklady na bývanie, ktoré nepresahujú 30 percent príjmu domácnosti. Náklady na bývanie sú definované ako nájomné alebo princíp, úrok, dane a poistenie spolu (PITI). Ak predpokladáme, že dosahujete stredný príjem v roku 2002 vo výške 43 318 dolárov (sčítanie ľudu v USA), neminuli by ste viac ako 1 083 dolárov mesačne na náklady na bývanie. Ak teda predpokladáme, že kupujete dom za priemernú cenu v roku 2002 vo výške 158 300 dolárov (Národná asociácia realitných kancelárií), musíte si pri kúpe tohto domu prísť so zálohou 28 890 dolárov a stále spĺňať definíciu „dostupného“ “Samozrejme, existujú aj ďalšie faktory, ktoré ovplyvňujú túto transakciu, vrátane hypotekárnej sadzby, doby (dĺžky) úveru, bodov a nákladov na uzavretie. Zmeňte ktorýkoľvek z týchto faktorov a vaše zálohy alebo mesačné platby by mohli ísť nahor alebo nadol. A keď započítate body a náklady na zatváranie, vaša celková hotovostná hotovosť pri zatváraní by bola viac ako 33 000 dolárov! Podľa definície vlády môže byť tento domov cenovo dostupný, ale pri takom množstve peňazí, ktoré sú potrebné vopred, by bolo pre vás dostupné kúpiť?

Cenovo dostupné stavať
Jedným z hlavných faktorov dostupnosti sú náklady na výrobu bývania. Skupiny staviteľov často tvrdia - a vládne štatistiky tieto tvrdenia podporujú - že domová výstavba tradične vedie národ z recesie. Niet divu, že keď si uvedomíte, že bytová výstavba prináša výhody nielen pre remeslá, ale aj pre výrobu, profesionálne služby a dokonca aj dopravu. Dopyt po novom bývaní však môže spôsobiť nedostatok pracovnej sily a materiálu. K nákladom sa tiež zvyšujú omeškania v dôsledku problémov s poveternostnými podmienkami alebo povolením a tieto náklady sa prenášajú na kupujúceho. Stavitelia nových domov obvykle pracujú s pomerne úzkymi čistými ziskovými maržami od 5 do 10 percent, takže aj malý nárast nákladov sa môže drasticky znížiť na zisk staviteľa a zvýšiť náklady na bývanie pre kupujúcich.

Skúsený staviteľ môže pomôcť homebuyerovi udržať náklady pri starostlivom výbere dizajnu a materiálu. Tento proces sa nazýva „hodnotové inžinierstvo“ a ako kupujúci je vo vašom najlepšom záujme nájsť staviteľa, ktorý mu dôkladne rozumie. Kým však stavebný priemysel určite ťaží z inovácií v materiáloch a metódach, nezávislý stavebník vo všeobecnosti nemôže mať veľký vplyv na celkovú dostupnosť bývania. Rozmýšľajte o tom týmto spôsobom: Kaštieľ 750 000 dolárov vo svojom jadre je postavený v podstate z rovnakých materiálov ako trojizbový ranč 125 000 dolárov. Nafúknuté cenovky nie sú len povrchové úpravy.

Znižuje náklady na bývanie
Jedným z kľúčových spôsobov, ako dosiahnuť cenovú dostupnosť, je zvýšenie hustoty bývania. Regulácie využívania pôdy na federálnej, štátnej a miestnej úrovni môžu mať obrovský vplyv na dostupnosť bývania. Napríklad nariadenia týkajúce sa mokradí vynímajú z trhu s bytmi veľké plochy pôdy, čím sa znižuje ponuka. Miestne pravidlá územného plánovania, ktoré pre každý rodinný dom vyžadujú päť akrov, tiež zvyšujú tlak na zásobovanie pôdy. Existujú určité fixné náklady na rozvoj pozemkov vrátane plánovania a povolení staveniska, ciest, elektriny, kanalizácie a vody. Všetky tieto náklady musia byť zahrnuté do predajnej ceny bytov postavených na parcele. Ak pozemok alebo iné predpisy obmedzujú pozemok na výstavbu jedného domu, všetky tieto náklady na vývoj bude musieť znášať ten istý dom, čím sa cena zvýši. Ak predpisy o územnom plánovaní povoľujú vyššiu hustotu bytov - viac domov na jeden pozemok - staviteľ môže rozložiť náklady na výstavbu pôdy na všetky bytové jednotky, takže ten istý dom by skutočne stál menej a menej by náklady na výstavbu a kúpu.

Politika bývania za dostupnú cenu
Miestne vlády zvyčajne skočia, keď nedostatok dostupného bývania začne poškodzovať vitalitu spoločnosti. V mnohých oblastiach krajiny si základní pracovníci, ako sú polícia, hasiči, zdravotnícki pracovníci a učitelia, nemôžu dovoliť žiť v komunitách, v ktorých pracujú. Niektoré obce v súčasnosti ponúkajú dotácie a iné stimuly na odstránenie rozdielov v dostupnosti a na prilákanie pracovníkov bližšie k ich pracovným miestam. Medzi ďalšie opatrenia, ktoré používajú miestne a štátne vlády, patria mandáty na dostupnosť nehnuteľností a inkluzívne nariadenia o územnom plánovaní.

Napríklad v štáte Massachusetts je zákon 40B štatútom štátu, ktorý vyžaduje, aby každá obec v štáte mala politiku bývania s cieľom dosiahnuť, aby najmenej 10 percent z jeho bytového fondu bolo dostupné pre ľudí, ktorí zarábajú 80% alebo menej priemerného príjmu v oblasti (AMI). Takéto opatrenia môžu vyžadovať, aby vývojári zvýšili hustotu bývania s cieľom efektívnejšie využívať dostupnú pôdu. Niektoré pravidlá vyžadujú, aby vývojári urobili určité percento domov, ktoré stavajú, cenovo dostupné. Zákon 40B bol jedným z prvých takýchto štatútov v krajine a bol čiastočne zodpovedný za vytvorenie približne 18 000 bytov, ktoré spĺňajú túto úroveň dostupnosti. Maine nasledovala žalobu podobným zákonom. V súčasnosti existuje v každej oblasti krajiny rastúci zoznam štátov s existujúcimi alebo čakajúcimi právnymi predpismi, ktoré podporujú a / alebo nariaďujú dostupnosť bývania.

Existuje aj niekoľko neziskových organizácií a programov, ktoré sa osobitne zaoberajú dostupnosťou bývania. Napríklad trusty Spoločenstva (CLT) sú zvyčajne súkromné ​​neziskové subjekty, ktoré zabezpečujú granty a dary na nákup pôdy a bývania z dlhodobého hľadiska. Väčšina CLT predáva domy, ale drží pozemky „v dôvere“ prostredníctvom dlhodobého prenájmu pôdy vlastníkovi domu. Väčšina lízingov CLT vyžaduje určitý druh obmedzenia vlastného imania, takže pri predaji domu zostane cenovo dostupný pre ďalšieho kupujúceho. Medzi ďalšie organizácie patria Habitat for Humanity, NeighborWorks, štátne agentúry pre financovanie bývania a miestne bytové úrady. Jeden relatívne nový federálny program, spravovaný miestnymi bytovými úradmi, umožňuje oprávneným nájomcom využívať svoje poukážky na bývanie podľa oddielu 8 na kúpu domu. Miestne banky a hypotekárni veritelia majú často najnovšie informácie o úverových programoch pre prvovýstupcov.

Prípadová štúdia: Pozemkové fondy Spoločenstva šetria bývanie
Mesto Burlington, mesto asi 40 000, je najväčšie mesto Vermontu. Napriek stabilnej ekonomike a kúzlu malého mesta má Burlington svoj podiel na problémoch veľkých miest: vysoké nájomné, neprítomní majitelia, starnúci bytový fond a mzdy, ktoré zaostávajú za rastúcimi nákladmi na bývanie. V roku 1984 vodcovia miest a obhajcovia nehnuteľností založili Burlington Community Land Trust (BCLT), prvý komunálne financovaný CLT. Dnes je najväčšou CLT v USA s viac ako 2 500 členmi.

CLT je demokraticky kontrolovaná komunitná organizácia, ktorá získava pozemky a budovy a drží pôdu v dôvere pre dobro väčšej komunity. Pokiaľ ide o dostupné bývanie, tento model odstraňuje náklady na pôdu z rovnice nákladov na bývanie, čím sa dom stáva oveľa dostupnejším. Dôvera v pôdu navyše poskytuje vlastníkovi domu dlhodobý (zvyčajne 99 rokov) obnoviteľný prenájom. Na oplátku sa majitelia domov súhlasia s obmedzením ceny domu, ak a kedy sa ho predajú. V mnohých prípadoch dostane CLT prvú možnosť odkúpenia domu za určenú cenu. Majitelia domov dostanú z predaja menej majetku, ale toto obmedzenie zaisťuje, že dom bude cenovo dostupný pre ďalšieho kupujúceho.

Prvý dom BCLT v priemere je v priemere cenovo dostupný pre ľudí so stredným príjmom v oblasti 62 percent. Pri ďalšom predaji je priemerný dom BCLT dostupný pre ľudí, ktorí zarábajú 57 percent AMI, ale predaj majiteľom prináša čistý zisk z majetku nad 6 000 dolárov.

Obmedzenie vlastného imania mohlo byť pred 20 rokmi radikálnym nápadom, tento model sa však stal bežným. Keď bol v roku 1984 založený Burlingtonský komunitný pozemkový fond, existovalo iba niekoľko CLT. Dnes existuje viac ako 160 v 34 štátoch a ďalších v Kanade a Spojenom kráľovstve.